まとめて知っておきたい、マイホームにかかる税金の話
マイホームを購入するときに必要となる税金には、印紙税、登録免許税、不動産所得税があります。また、マイホームを所有している限り、毎年、固定資産税の支払いも必要です。
今回は、マイホームにかかる税金について紹介します。
１ 印紙税
印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に課せられる税金です。課税文書の作成者が、原則として、課税文書に課されるべき印紙税相当額の収入印紙を課税文書に貼り付ける方法により納付します。マイホーム購入時には、主に不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書、建築請負契約書に印紙を貼付する必要があります。
印紙税率の一部を抜粋すると以下の税額になります。なお、平成９年４月１日から令和４年３月３１日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書には、一定の軽減措置が適用されます。
印紙税額一部抜粋
契約金額
1,000万円超5,000万円以下 税額２万円（軽減後１万円）
5,000万円超１億円以下 税額６万円（軽減後３万円）
例えば、不動産の購入価格が4,000万円、住宅ローン融資額が3,500万の場合、１万円＋２万円＝３万円の印紙税が課されます。
２ 登録免許税
マイホームを購入したら、マイホームがどこにあって、どのくらいの広さで誰が持ち主なのかなどの情報を記録しなければなりません。この記録のことを登記といい、法務局で行います。
不動産は他の財産と違い、誰が所有しているものなのか、見た目には判断がつきません。そこで、不動産登記を通じて、大切な財産である土地や建物の情報を登記簿に記載して、権利関係などの状況が誰でもわかるようにすることにより、安全で円滑な不動産取引を図る役割を担っています。
納付方法は、原則現金ですが、税額が３万円以下の場合には、印紙で納付することができます。
マイホーム購入時には、主に所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記が必要になります。所有権保存登記と所有権移転登記は、固定資産税評価額に税率を乗じて算出します。抵当権設定登記は債権額に税率を乗じて算出します。
登録免許税率は以下のとおりです。なお、令和４年３月３１日（土地については令和５年３月３１日）までは一定の条件のもと、軽減税率の適用があります。
所有権保存登記（新築） 0.4％ （軽減後0.15％）
所有権保存登記（中古） ２％ （軽減後0.3％）
所有権保存登記（土地） ２％ （軽減後1.5％）
抵当権設定登記 0.4％ (軽減後0.1％)
例えば、固定資産税評価額3,000万円の土地を購入し、固定資産税評価額2,000万円の建物を新築、住宅ローンの融資を3,500万円受けた場合の登録免許税は515,000円になります。
3,000万円✕ 1.5％＝45万円
2,000万円✕0.15％＝３万円
3,500万円✕ 0.1％＝3.5万円
３ 不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した人に課される税金です。一戸建て、マンション、新築、中古にかかわらず課税の対象となります。
支払いは取得したときの一度だけで、不動産を取得後30日以内に不動産のある都道府県税事務所に申告し納税します。
不動産取得税は、土地と建物の固定資産税評価額に税率を乗じて算出します。
一定の条件を満たす新築住宅または中古住宅は、税率の特例および税額控除を受けることができます（以下、令和３年税制大綱の内容に基づき説明します）。
令和６年３月３１日までの住宅および土地の取得にかかる税率は３％、取得した宅地等の課税標準額は１／２になります。
また、購入する住宅が一定の要件を満たせば、軽減措置を受けることができます。建物については、固定資産税評価額から一定額が控除されます。控除額は、建物の新築時期によって定められています。
建物の控除額一部抜粋
新築時期
昭和60年7月１日から平成元年1月31日 450万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月１日以降 1,200万円
この軽減措置を受けられる建物の要件は次のとおりです。
１ 自己の居住用であること
２ 床面積50㎡以上240㎡以下
３ 昭和57年1月1日以降に新築されたもの、または地震に対する安全基準に適合することが証明されたもの
上記の軽減要件を満たす住宅の敷地は以下の場合、税額控除を受けることができます。
１ 新築の場合→土地取得から３年以内に建物を新築
２ 中古の場合→土地取得から１年以内に建物を取得
住宅の敷地の税額控除
次の１と２のいずれか多いほうの金額を税額から控除します。
１ 45,000円
２ （土地１㎡あたりの評価額✕１／２）✕（住宅の床面積✕２）✕３％
（注 土地200㎡まで）
例えば、自己居住用の新築一戸建て住宅（床面積90㎡、固定資産税評価額1,400万円）とその敷地（面積200㎡、評価額4,000万円）を購入した場合は、６万円＋６０万円−５４万円＝１２万円となります。
建物 （1,400万円−1,200万円）✕３％＝６万円
土地 4,000万円✕１／２✕３％＝６０万円
敷地の税額控除
１ 45,000円
２ （20万円✕1／２）✕（90㎡✕２）✕３％＝54万円
２のほうが多いので、税額控除は54万円になります
４ 固定資産税・都市計画税
固定資産税は、土地や家屋等に課される税金で、様々な行政サービスを行うための財源となっています。納税義務書は１月１日の不動産所有者で、１月２日以降に売買等で所有者が変わっても、当該年度の納税義務者は変わりません。
都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物について、固定資産税と合わせて課税される税金で、道路や公園、下水道整備などの都市計画事業の財源となっています。
納付方法は、毎年５月初旬頃に市町村から送付される納税通知書にしたがって、一括または４回の分割払いにより納付します。
固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の制限税率は0.3％（税率は市町村が条例で定める）で、固定資産税評価額に税率を乗じて税額を算出します。
固定資産税＝固定資産税評価額✕1.4％
都市計画税＝固定資産税評価額✕0.3％
建物については、一定の要件を満たす新築住宅の場合、固定資産税の軽減措置があり、税額が１／２になります（床面積１２０㎡まで）。
適用期間は、新築後３年間（３階建て以上の耐火・準耐火建築物は５年間）です。
適用期限後は、建物の固定資産税が増加することになるので、急に増額になったと慌てないように覚えておきましょう。
また、土地については、利用用途が住宅である場合は、固定資産税・都市計画税に関して、課税標準の軽減措置があります。
小規模住宅用地（１戸につき２００㎡までの部分）の場合
固定資産税の課税標準額✕１／６
一般住宅用地（１戸につき２００㎡を超える部分）の場合
固定資産税の課税標準額✕１／３
土地の軽減措置については、建物の場合と違って、適用期限はありません。ただし、住宅を解体してしまったり、土地の利用用途が変わるとこの軽減措置は適用されなくなります。
まとめ
マイホームの購入に伴う税金は色々とあり負担も増えますが、軽減制度を上手く活用することにより、支払う税金を少なくすることができます。税金についての知識を身につけて、マイホームを賢く購入しましょう。
